陆铭：农民工进城是去库存主要动力?

全国商品住宅库存同比降幅超过10%，去库存取得了初步成效，引导鼓励农民工和农民进城是去年去库存的主要动力。住建部部长陈政高在2月23日上午国新办举行的房地产新闻发布会上发表上述观点。

陈政高援引国家统计局数据介绍，2015年末商品房待售面积7.18亿平方米，2016年末是6.95亿平方米，下降了3.2%。同时，商品住宅库存下降也比较快，下降了11%，绝对数2015年末是4.52亿平方米，2016年末是4.03亿平方米，去库存取得了初步成效。

国家统计局的商品房待售面积指的是已竣工、未销售的现房库存，而实际房地产开发过程中产生的库存量远远不止这一规模。

广发证券地产研究团队在关于库存结构的研报中指出，中国新房销售多采用期房销售，因此全面的库存数据需要考虑到具备销售条件的潜在资源储备规模。在房地产的整个开发和销售的过程中，从政府把地卖给开发商之后，到卖给购房者之前的中间状态都是广义库存。

因此需要在统计局现房库存的基础上，加上在施工未销售库存，整体为短期库存，即在短期具备较强的变现能力存量项目。截至2016年末，全国短期库存规模为17.4 亿平方米，其中现货库存4.1亿平米，在建未售面积 13.3 亿平米，按2016 年的销量计算去化周期为15.2 个月，处于1999年以来最低位置。

此外，广义库存还包括已开工但是尚未销售的中期库存。截至2016年，全国中期库存规模为31亿平方米，去化周期28个月。值得注意的是，2012年后，全国停工规模不断累积，截至2016年底，合计停工面积已达到14.2亿平方米。这部分是造成短期库存和中期库存水平存在显著差异原因。

广发证券团队调研发现，全国停工库存大部分集中在三四线城市。由于三四线城市的市场容纳能力开始下降，部分开发商通过停工等方式控制现金流出，以及将可售库存维持在一个相对较低的水平，以求获得较高的销售价格。

陈政高在会上指出，结合城镇化推进去库存是重要途径。政府将总结成功经验，继续鼓励、引导农民工和农民进城安居。

根据国家统计局最新数据，2015年城镇常住人口7.71亿人，占总人口比重为56.1%，人户分离人口为2.94亿人。如果算上这部分流动人口，中国城镇化率为77.3%。与发达国家80%以上的城镇化率相比，中国城镇化仍有一定发展空间。

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭认为，中国的城镇化远未完成，随着中国城市不断发展，中国未来的城镇化率可以达到80%甚至更高。陆铭表示：“这个思路整体是可行的，但我很怀疑，进城购房的群体是否就是农民及农民工群体呢？”

国家统计局的数据显示，2015年中国居民人均可支配收入为21966元，其中，城镇居民人均可支配收入为31194元，农村居民人均可支配收入为11422元。另据市场机构中指院的百城房价数据，三线城市，如如兰州、乌鲁木齐、西宁、呼和浩特、银川、洛阳、柳州、湛江、中山、泉州、邯郸等平均房价在5000-8000元/平方米。

陆铭认为：“现在农民工月收入3000元还是很容易的，人均收入水平不能代表购买力，买房子本身就是相对富裕的人干的，总有农民群体能有钱买房，但总体来说，农民工的住房需要靠廉租房覆盖。”

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